【房屋貸款設定懶人包】原來抵押權設定需要付這5筆費用－房貸戶一定要知道

⇒什麼是房屋貸款?
⇒什麼是房屋貸款設定?
⇒跟房貸有關的3種設定
⇒房屋貸款設定需要準備那些文件?
⇒房屋貸款設定需要那些費用?
⇒房屋貸款設定跟貸款金額一樣嗎?
⇒房屋貸款設定定義有2種
⇒民間房屋設定如何解套?
⇒【房屋貸款設定】文章重點整理


這裡說的房屋貸款指的是當借款人名下有一間房子，而借款人出現週轉需求時，就可以用這間房子進行抵押貸款，取得較低利率、較高額度的優惠。

基本上跟房屋貸款有關的案件，都要先請客戶提供謄本，查看該建物有幾個順位貸款，再依據借款人的年齡、信用狀況、工作條件、需求等尋找最適合的銀行，最後在申請時設定、對保，即可完成一系列的房屋貸款流程。

►參考來源及相關知識文章:

• 延伸閱讀:房屋抵押貸款是什麼?交給【Sos薪貸】，房貸1.48%起，輕鬆貸款不是問題
• 延伸閱讀:如何申請房貸二胎 ? 最新房貸專案-堪比銀行利率 !
• 延伸閱讀:想用房貸多拿錢，你可以申請-房屋增貸，利率超低
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看到這裡，你一定會有一個疑問..
 
當債權人(這裡泛指銀行)與債務人(借款人)之間的貸款契約成立時，債權人為了防止債務人不履行貸款還款協議，而需要承擔呆帳風險，於是就需要債務人提供跟借貸金額相差不遠之財產進行擔保設定，若是債務人長期不還款，債權人就有權申請非本人的買賣，以清償原本借出的金額。

*房屋擔保設定是申請房屋貸款必要的流程

►參考來源及相關知識文章:

• 延伸閱讀:房屋貸款流程有哪些？1分鐘馬上了解

1.抵押設定

A.當房屋貸款核准時
B.需要持「權狀與設定申請書」至地政機關，將不動產權利設定給債權人(如銀行)。可代書辦理或自行辦理
C.地政單位會發給-他項權利證明/設定申請書副本-給債權人(如銀行)，而權狀則交還給債務人

2.權利內容變更

A.當房屋增貸(向原本辦理貸款的銀行提出增貸、延長年限等需求)核准時
B.需要持「他項權利證明與變更申請書」至地政機關辦理-原他項權利證明內容變更，銀行簽約代書辦理
C.地政單位發給-變更後他項權利證明/變更申請書副本-給債權人(如銀行)

3.清償後塗銷

A.清償房貸時
B.發還-清償證明、他項權利證明、設定/變更申請副本
C.持「清償證明、他項權利證明與塗銷申請書」至地政機關辦理塗銷設定

►只要送地政做塗銷後(約半個小時至一個小時)，再申請新謄本，就將看不到任何設定紀錄
 
1.登記申請書
2.抵押權設定契約書正副本
3.土地、建物所有權狀
4.他項權利證明書
5.義務人印鑑證明
6.身分證明文件(身分證影本或戶口名簿影本)
7.身分證正本及印章
8.繳納規費
 
1.帳管費、徵信作業手續費:2000~20000元不等(每間銀行收費都不同，建議要先行詢問)
2.貸款設定登記規費:按貸款總金額千分之一(假如是500萬貸款，規費就是5000元)
3.代書費:市場行情是2500-6000(每個代書收費金額都不同，建議要先行詢問)
4.火險:每年投保一次，依目前費率每年保費500元起(實際得依照各保險公司費率計收，若提前償還貸款，可要求退還預繳之保險費)
5.地震險:每年投保一次，依目前費率每年保費1350元起(實際得依照各保險公司費率計收，若提前償還貸款，可要求退還預繳之保險費)
 

項目	費用
帳管費、徵信作業手續費	2000~20000元不等
貸款設定登記規費:	按貸款總金額千分之一
代書費	2500-6000元不等
火險	依目前費率每年保費500元起
地震險	依目前費率每年保費1350元起

►由於這些費用都是在申請房屋貸款時會付出的"成本"，建議每項都問清楚，免得對保時才知道要繳這些費用，因而跟你申請的對象起了爭執
 
>>網友詢問:為什麼設定要多設定錢？我只是貸300，銀行卻要設定貸360？萬一有什麼因素，房子被拍賣，豈不是要被拿走360？

針對設定金額，其實每間銀行都不盡相同，而設定加兩成是銀行間的慣例，但有些銀行會加三成、加五成，而房貸設定金額為什麼會跟貸款金額不同呢?

原因是銀行擔心借款人不還款，沒繳息就會產生額外的違約金等等，若銀行想要拿回本金，就會需要經過拍賣，而拍賣期間所衍生出來的費用，就會以加成中的金額去計算，優先讓貸款本金+可賺取的利息可以順利取回。

而若是(以上述設定360為例)拍賣金額高於360萬，銀行可拿回的金額也就根據設定金額為準，剩餘金額將會歸還給借款人。
 
抵押權分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，兩者的設定時間並不同

「最高限額抵押權」(擔保不特定債權)
依《民法》第881條之15規定：「最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」

「普通抵押權」(擔保特定債權)
依《民法》第880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」

簡單說就是-

	最高限額抵押權	普通抵押權
擔保	過去、現在、未來所發生之債權	只有擔保現在發生之債權
權力限制	借款人於設定期間仍可以貸款(即隨借隨還)，不需要塗銷後再重新設定登記	設定後債權金額不可變動亦不可追加
抵押權擔保效力	在設定期間，借款人若有其他房貸業務需求，可將房子重複申請貸款服務	在設定期間，借款人若有其他房貸業務需求，不可將房子重複申請貸款服務
請求權力限制	超過設定金額之外的利息、違約金，將不能優先受償	擔保所有債權以及衍生出之利息、違約金

►目前各間銀行都以「最高限額抵押權」為限制，不過詳細還是要跟申辦的銀行確定，才不會損失特人權益喔。
 
不少人因為急迫用錢，等不了銀行貸款，於是就自行把房拿到民間做貸款，雖然一時紓困了，但畢竟民間貸款的利息高，就會想要轉銀行，不過，想要申請銀行房貸，必須沒有民間私設才可以，這時，你應該要怎麼辦?

找Sos薪貸，可以協助民間私設轉銀行房貸，讓你降低利率，減輕負擔，更可以多貸一筆錢，讓你有其他資金運用。
 

⇒什麼是房屋貸款?當借款人名下有一間房子，而借款人出現週轉需求時，就可以用這間房子進行抵押貸款，取得較低利率、較高額度的優惠。
⇒什麼是房屋貸款設定?當債權人(這裡泛指銀行)與債務人(借款人)之間的貸款契約成立時，債權人為了防止債務人不履行貸款還款協議，而需要承擔呆帳風險，於是就需要債務人提供跟借貸金額相差不遠之財產進行擔保設定，若是債務人長期不還款，債權人就有權申請非本人的買賣，以清償原本借出的金額。
⇒跟房貸有關的3種設定(1.抵押設定2.權利內容變更3.清償後塗銷)
⇒房屋貸款設定定義有2種-抵押權分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，兩者的設定時間並不同

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